독일에서 집구하기(2) 이렇게 하면 쯔뷔센/운터미터는 불법: 독일 유학생 법률정보

얼마 전 베를린 리포트에 쯔뷔센이 불법이 아니냐는 글이 올라왔다.
구글에 ‘쯔뷔센, 금지, 독일‘ 이 세개 단어만 쳐봐두 바로 독일의 관련 법률을 찾을 수 있는데
다들 한국의 법률을 가져와서 불법이니 아니니 말들이 많아서..
독일 법을 찾아서 급하게 정리 해 봤다. 
 
우선, 쯔뷔센은 불법은 아니다.
 
우선 용어 정리 부터 하자 
 
집주인 der Vermieter 
세입자 der/die Mieter
쯔뷔센으로 들러온 사람 쯔뷔센미터
 
Untermietung은 무엇인가? 
내가 집 주인이 아니고, 세입자인데, 내 생활 공간을 다른 사람에게 다시 세를 주는 것이다. 이것을 운터미퉁 Untermietung이라고 한다. 보통 쯔뷔센도 운터미퉁에 속한다. 쯔뷔센은 짧은 기간 동안 세입자가 다른 사람에게 다시 세를 주는 걸 말하기 때문에..
걍 쯔뷔센을 운터미퉁이라는 말로 쓰겠고, 쯔뷔센미터를 그냥 운터미터 라고 쓰겠다.
 
집주인의 허락/동의 없는 운터미퉁은 불법이다. 
모든 운터미퉁은 불법이 아니다. 다만 집주인의 허락이나 동의가 없는 운터미퉁은 불법이다.
 
집주인은 운터미퉁을 반드시 허락을 해야 하는가? 
아니다. 허락하든 반대하든 집주인의 마음이다. 기본적으로 집주인은 운터미퉁을 꼭 허락할 의무는 없다. 
 
하지만, 세입자는 보눙을 일부, 운터미퉁 할 수 있는 법적 권리를 가진다.
다만 아래의 조건에 한해서다. 
 
1. 우선 보눙의 전체를 다 운터미퉁 할 수는 없다. einen Teil des Wohnraums 이다. 집의 일부만 운터미퉁 할 수 있다. 
2. 그리고 다음의 조건에 한해서만 운터미퉁할 수 있는 권리를 가진다. 
 
1) 보눙이 너무 클 때: 무슨 소리냐? 현재 살고 있는 사람에 비해서 보눙이 너무 클때 운터미퉁을 줄 수 있다. 예를 들면, 가족구성원이 독립 또는 사망의 이유로 보눙에 남는 공간이 많아 졌을 경우다. 
2) 집세를 낼 수 있는 수입이 적을 때: 만약 지금 있는 사람들이 집세를 충분히 낼 수 없을 때 그를 위해 보눙의 일부를 세를 줄 수 있다. 
3) 이직 또는 오랜기간 해외 체류: 직장을 옮겨서 다른 지역/해외에서 오랜 기간 머물러야 할 때 보눙의 일부를 운터미퉁 할 수 있다. 
4) 내가 돌봄을 받아야 할 때: 내가 누군가의 돌봄을 받야 할 때 내 생활공간의 일부를 그 사람에게 운터미퉁을 줄 수 있다. 
 
집주인이 운터미퉁을 거절 해야만 할 때가 있다. 법적으로어떤 경우일까? 
 
1)독일은 거주 면적이 따라 거주 할 수 있는 사람의 수가 정해져 있다. 1사람당 6(어린아이)-9(어른) 제곱미터 (크바트라메터)를 가지고 있어야 한다. 만약 이것 보다 작게 되면 불법이다. 운터미퉁을 너무 많은 사람에게 줘서 이 기준에 넘어 선다면, 집주인은 운터미퉁을 허락하지 않을 수 있다. 

2)운터미터가 다른 세입자들 사이에서/집주인과 갈등상황이 많기로 유명할때, 집주인은 이를 이유로 운터미퉁 계약을 허락하지 않을 수 있고, 이미 있던 계약도 바로 해지할 수 있다.

3)운터미터가 집을 훼손하고 있다는 것이 너무나 명백할 때 운터미퉁 계약을 바로 해지할 수 있습니다. 
 
마지막으로 운터미퉁으로 에어비앤비는 안됨 
집주인이 운터미퉁에 동의했더라도 관광객에게 에어비앤비를 통해 1일 단위로 방을 주는 것은 법으로 금지되어 있습니다. 
 
 
기타, 다른 나라들은 어떨까? 
스위스의 경우 집주인의 동의 하에 집 전체까지 운터미퉁할 수 있습니다.
영국의 경우 모든 운터미퉁이 불법입니다. 반드시 집주인과 직접 계약해야 합니다. 영국 유학생들 중에 이런 운터미퉁 계약으로 들어갔다가 보증금에 대한 보호를 받지 못하고 돈을 떼인다던가 하는 경우가 많았습니다. 옛날에 영국에 있어서.. 이런 경우를 많이 들었습니다. 예전 영국 한인 커뮤니티 "영국 사랑"에 이런 문제로 말이 많았던걸 알고 있습니다. 
 
관련 법률 싸이트를 남깁니다 궁금하시거나 필요하신 분들은 한번 보세요. 
 
1. 운터미퉁관련 일반적 내용 
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html

§ 553 BGB - Einzelnorm

 
2. airbnb 관련 판결 
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=66637&pos=0&anz=1 

Urteil des VIII. Zivilsenats vom 8.1.2014 - VIII ZR 210/13 -